齐齐哈尔

天津外环线以外近郊组团成刚需置业热点

2016年05月27日来源:本地楼市责任编辑:zhangyunxiang

外来人口大量涌入 市政配套日趋完善

5月20日下午,河北区建昌道1号地块经过73轮竞拍,最终以16.5亿元拍出,楼面价高达23468元/平方米,几乎与区域在售项目均价持平。昂贵的地价带来的将是未来高端项目的入市,不断攀升的价格将会让更多刚需一族“望价兴叹”。被“挤”出市内六区、向环城近郊转移,越来越成为刚需购房者的无奈选择。

环内环外价格差在拉大

天津楼市多为刚需市场,这一论调仍可以说是主流,但随着市内六区房价的不断攀升,高端产品的存在感也越来越强。特别是从去年以来,越来越多的“地王”项目入市,单价最高已达6万元。对于刚需购房者来说,动辄几百万的房款根本无力承担。

根据相关数据统计,从2015年4月至2016年4月,南开区在一年的时间内均价上涨了1.7万,涨幅达75%。除河西区涨幅为15.4%外,市内其余各区涨幅均超过20%。相比之下,环城四区的涨幅均在20%以下,特别是东丽区受部分大盘集中备案影响,整体均价波动明显,全年涨幅仅为3.5%。

如果涨幅数据不能直观体现购房差异的话,我们不妨来算一笔账。根据克尔瑞最新公布的“天津市各区买房门槛”统计数据来看,以80平方米户型为例,用2016年1-4月份普通住宅成交均价计算(为方便计算,统一以首付三成、30年纯商贷、等额本息、4.9%利率为条件),那么市内六区的首付门槛是50万元,月供在6000元/月左右。其中价格最高的是南开区,首付需要84万,月供过万。反观环城四区,首付门槛最高的是西青区和北辰区,均为31万元,仅为市内六区首付款的六成,而津南区置业所需首付款最低,仅为23万元。

再来看看中心城区与环城四区新房成交价格的对比。根据克尔瑞房价信息的统计数据显示,2005年,环城四区新建商品住宅的整体成交均价约为3630元/平方米,市内六区约为5247元/平方米,差价只有1617元/平方米。而到了今年,截止到5月15日,环城四区新建商品住宅的整体成交均价约为12424元/平方米,市内六区约为26995元/平方米,差价达到了14571元/平方米。11年间,环城四区新建商品住宅的整体成交均价涨幅约为242%,中心城区的涨幅却约为414%。

在这样的市场背景下,市内六区和环城四区的楼市开始出现明显分化,改善型置业需求逐渐向市中心聚集,而刚需购房者则被迫将置业触角伸向外环周边。其实在北京楼盘、上海楼盘、深圳楼盘、广州楼盘等一线城市,早已经过这个过程。未来,天津的城市范围会不断外扩,刚需也将被中心城区的高房价挤压得越来越远。

“新天津人”地缘概念弱

事实上,老天津人在买房这个问题上,有着非常强烈的地域概念。外环线就像是一道围墙,圈定了天津市区和郊区的界限。从这个意义上来讲,别说让天津人从市区搬出外环线,就算是从河西区搬到河东区、从南开区搬到河北区,甚至是在同区不同板块之间转换居住地,都存在相当大的抗性。

但是近几年,环城四区中以中北镇为代表的很多热门板块逐渐兴起,“新城”的概念越来越容易被市场接受。究其原因,除了价格上的因素外,并非天津人的传统购房习惯发生了转变,而是因为天津购房群体的来源构成比例发生了明显变化——不断增多的外地人淡化了区域间的地域概念。

先来看看天津人口构成比例的变化。根据天津市统计局近日发布的2015年天津市人口主要数据:2015年年末,天津常住人口总量为1546.95万人,其中外来常住人口总数达500.35万人,已占全市总人口约三分之一,与5年前相比增加了近200万人。无论是绝对值增加量还是增长率,都高居全国榜首。

随着外来人口的大量涌入,会有越来越多的外地人选择在天津购房、置业、安家。和老天津人不同,新天津人没有传统的区位认知,他们在置业时会更多得考虑性价比。只要交通便利、基本配套能够满足日常生活需求,且价格实惠,就能够接受在外环线之外购房。根据此前的媒体报道,2013年时,在天津登记的外来人口中,就已经有近半数分布在环城四区。随着环城四区土地出让数量的增加,未来将有越来越多的入市项目吸引新天津人安家置业。

环城热点板块置业选“四点”

环顾外环线之外8公里以内的几个近郊板块,比如中北镇、张家窝、华明镇、南奥体、双港和辛庄等,近些年来的表现都很抢眼。业内人士提醒,由于这些区域并非传统的居住城区,因此在选择时要主要从以下四个方面进行考量,判断新兴地产板块未来是否具有发展前景:一要看与传统城区的联系是否紧密;二看周边产业配套是否充足;三看交通是否便利,最好有地铁通达;四看市政配套是否完善。

作为首先承接市区外溢客群的片区,西青区的中北镇起步最早,经过10余年的发展,城市面貌目前已与环内无异,生活配套非常完善。目前,住宅新盘所剩无几,在售洋房价格最高已超过2万元/平方米,属于环城区域中发展最快、最完善、价格也最高的区域,主要承接南开区外溢客群。同样位于西青区的张家窝板块因为有地铁3号线和高铁概念,最近几年热度很高,新盘供应量大,均价已经超过1.2万元/平方米。此外,西青区的另一个热门板块精武镇则有望接下中北镇、张家窝的接力棒,成为西青区下一个板块轮动的热点。精武镇未来将修建京华道东延长线和迎水南道通往外环以内,其与市区的连接将更为通畅。

津南区一直是环城四区中的价值洼地,虽然在售项目多,但是因为板块较多,板块之间差异大,整体均价在环城四区中一直最低。今年,津南市场迎来新一轮爆发,海河教育园带动区域土地市场大热。截至目前,海教园成交均价10517元/平方米,比去年上涨了10.8%。今年3月份,海教园出让六宗土地,未来将形成多家房企共同开发、竞争的格局。地铁8号线通车后,将打通海教园连接市区的通路,交通出行更为便利。

此外,津南区的辛庄板块以其不断开发建设的商业配套成就自身独特优势。根据规划,未来的辛庄将成为津南新的商业中心,辛庄镇正在进行新濠广场、深特广场、兆恒广场、新业广场、赢聚广场5大商业项目的开发建设,致力于打造天津市城南新商圈,为百姓提供购物、休闲、娱乐场所。

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