孙河入瓮 龙湖操盘景粼原著能否打破红海泛舟？

现在市场人士在担心的是，孙河板块是个豪宅热区，北京楼盘如今也是一片豪宅红海，景粼原著在如此激烈的竞争环境下会不会承受太大的去化压力？

观点地产网 北京的2015年，被称为豪宅元年，豪宅项目呈现井喷之势，2016年，则是有过之而无不及，甚至有人称北京如今是“五六环内遍地豪宅”。

就在这种豪宅竞争愈加激烈的大环境下，又有一个此类产品即将入市。

5月10日，龙湖地产方面告诉观点地产新媒体，其将操盘孙河，案名确认为“景粼原著”，并预计将于5月下旬入市。

资料显示，景粼原著属于龙湖地产最高端的产品系列原著系，定位为豪宅作品。不过景粼原著所处的孙河板块豪宅群聚，泰禾·北京院子、中粮瑞府、首开琅越，包括龙湖自身的另一原著系产品——双珑原著也都位于此板块。

值得一提的是，有消息称，孙河前中粮瑞府正面临去化压力，那么同样作为项目的景粼原著又能否打破北京豪宅红海竞争破瓮而出？

孙河入瓮

时间回溯到2015年9月2日，彼时保利首开联合体以总价64.83亿元、异地配建27500平方米保障房竞得北京市朝阳区孙河乡北甸西村2902-18、2902-19、2902-27地块，据当时市场分析测算，该宗地平均楼面价高达5.2万元，剔除公建影响，住宅部分楼面价高达5.5万元每平米。

资料显示，该宗地土地面积为20.35万平方米，其中建设用地面积12.11万平方米，建筑控制规模约为14.37万平方米。

据观点地产新媒体查询，在此之前的孙河项目为中粮地产(000031,股吧)于2013年7月23日以23.6亿元购得北京朝阳区孙河乡西甸村HIJ地块（中粮瑞府项目），楼面均价达28881元/平方米，若扣除成交条件中包括的3.3万平方米配建公租房，该地块的楼面均价达到48444元/平方米，如此一对比，保利首开拿下的孙河与中粮地产拿下的前孙河的价格差显而易见。

如此高价拿下孙河，当时，市场对于保利、首开开发该项目是有所担忧的，不过，在2015年11月25日，首开透露称，龙湖、平安将加入合作开发两个月前与保利一同拿到的北京孙河项目，这被认为是四个“地产豪门”“风险分摊、优势互补”的考虑。

观点地产新媒体查询当时的公告发现，首开与保利早前就曾为朝阳区孙河乡北甸西村2902-18、2902-19、2902-27地块合资成立了一项目公司，即北京昭泰房地产开发有限公司，首开与保利“AA制”，持股比例各为50%；而引入龙湖与平安后，四家企业将分别出资1.25亿元，各占增资后昭泰公司的25%股权。

因为引入龙湖、平安，市场再掀起一波对孙河的关注热潮，那时，有业内人士对观点地产新媒体分析说，龙湖地产擅长做低密产品，在孙河又已有双珑原著这个项目，较为了解孙河地区情况，此次的新孙河项目很有可能是由其来操盘。

据观点地产新媒体查询，龙湖·双珑原著是孙河首个入市的项目，2013年6月10日，其首次开盘售罄，之后成为北京别墅月度排行冠军，以及2013年前三季度北京年度别墅销售桂冠。

2016年5月10日，孙河的谜底得到揭晓，龙湖地产方面的人士告诉观点地产新媒体，龙湖将操盘孙河，案名确认为“景粼原著”，并预计将于5月下旬入市，不过关于该项目更多的信息，龙湖地产方面的人则称“暂时只能透露案名这么多”。

能否打破红海泛舟？

眼看“5月下旬”将临，现在市场人士在担心的是，孙河板块是个豪宅热区，北京如今也是一片豪宅红海，景粼原著在如此激烈的竞争环境下会不会承受太大的去化压力？

值得一提的是，此前曾有消息表示，前中粮瑞府的去化情况并不尽如人意。有媒体报道，从成交记录上来看，中粮瑞府首批房源成交22套，成交率不足五成，成交均价6.8万元/平方米，与拟售10万+价格有不小差距。此外，中粮瑞府2015年9月第二批取证的68套房源，平均拟售价同为10万元/平方米，但截至目前尚未有签约记录。

市场担心同样顶着“孙河”帽子的景粼原著会不会“重蹈覆辙”，不过，亚豪机构市场总监郭毅在接受观点地产新媒体采访时表示网签并不能反映项目真实的销售状态，另外，中粮瑞府产品价格从3500万到上亿，价格比较高，去化速度比较慢，去化周期较长都是正常的。

另一位业内人士也向观点地产新媒体分析说，中粮瑞府产品面积较大，总价高，实际上许多是卖给企业做会所来招待客户，所以去化慢。

而景粼原著所处的孙河板块，是位于北京中央别墅区的位置，是北京高端居住区的代表之一，除了中粮瑞府外，这里的豪宅还包括泰禾·北京院子、首开琅越以及龙湖·双珑原著等。如此来看，景粼原著似乎的确面临着较大的压力，不过，孙河板块目前的豪宅剩下的房源都不多了。

郭毅就说，目前孙河板块只有两个项目在售——首开琅越与中粮瑞府，因此在孙河板块内，景粼原著仍有发展空间，她也提到：“操盘手是别墅专家，有十年的别墅开发经验，较为了解目标客群的需求，之前还开发过双珑原著，对于这个板块也非常了解。”

不过，从整个北京来看，豪宅的竞争激烈态势仍然是不容忽视的一个大环境因素，在这方面景粼原著难免也会承受一定的压力，特别是，从今年3月下半月开始，北京豪宅市场成交量开始出现回落，据伟业我爱我家(博客,微博)集团数据中心统计，4月北京全市成交的商品住宅（不含保障房）中，均价10万/平方米以上的豪宅共成交34套，较3月减少9套，据此，有市场人士就认为北京豪宅销售进入了困难期。

在这样的大环境下，景粼原著眼看就要入市，它能否破瓮而出？对此郭毅认为，孙河所在的中央别墅区是北京距离市区最近的的别墅区，不管是自然环境还是区域位置，都具备性及唯一性，此外，从孙河组团规划图中可以看到，孙河区域仅有11块住宅用地，因此整体区域的前景都比较好，而景粼原著处于这样一个别墅区，在整个北京豪宅市场中还是比较有优势。